ALL
NEWS
BLOG
EVENT

ทำเล ทำเล ทำเล
Mar 26,2018


นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ จะเคยได้ยินวลีที่ว่า “ทำเล-ทำเล-ทำเล” ซึ่ง โดยภาพรวมก็คือให้ท่านตระหนักถึงความสำคัญของการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการ ซึ่งมีส่วนสำคัญเป็นอย่างยิ่งต่อความสำเร็จของโครงการ แต่มีน้อยท่านนักจะเข้าใจลึกซึ้งถึงคำดังกล่าว….

“ทำเล-ทำเล-ทำเล” คือการวิเคราะห์ที่ดินโครงการในหลากหลายมิติ คือ

1) “ทำเล” ในประเด็นที่ต้องพิจารณาเชิงกฎหมายผังเมืองรวม และกฎหมายอาคาร ว่าที่ดินนั้นๆ ตามกฎหมายกำหนดให้สร้าง หรือห้ามสร้างอาคารประเภทใดบ้าง หรือสามารถสร้างอาคารได้ในอัตราส่วนกี่เท่าของที่ดิน หรือต้องมีสัดส่วนพื้นที่เปิดโล่งมากน้อยเพียงใด เป็นต้น

2) “ทำเล” ในเชิงยุทธศาสตร์การตลาด ซึ่งเจ้าของโครงการต้องวิเคราะห์ว่าที่ตั้งของที่ดินนั้นๆ เหมาะแก่ประเภทของโครงการที่ต้องการพัฒนามากน้อยเพียงใด หรือมีสิ่งใดที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการนั้น เช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ใกล้แหล่งชุมชน เป็นต้น

3) “ทำเล” ที่ตั้งของที่ดินในเชิงกายภาพของตัวที่ดินเอง และที่สัมพันธ์กับสภาพแวดล้อมของโครงการ เช่น อยู่ในพื้นที่ที่ลุ่ม มีโอกาสน้ำท่วมหรือไม่ หรือ รูปร่างของที่ดินอาจไม่เหมาะสม หรือไม่คุ้มค่าต่อการลงทุนก็เป็นได้

เคยเกิดเหตุว่าเจ้าของโครงการซื้อที่ดินมาโดยไม่วิเคราะห์ข้อมูลดังข้างต้น และภายหลังพบว่าติดปัญหาด้านผังเมือง หรือกฎหมายอาคาร จนเป็นเหตุให้ไม่สามารถพัฒนาที่ดินดังกล่าวได้ดังที่วางแผนไว้

ดังนั้น ก่อนที่เจ้าของโครงการหรือนักพัฒนาที่ดินจะตัดสินใจซื้อที่ดิน “ระฟ้า” ขอแนะนำให้ท่านนำที่ดินแปลงนั้นๆ ไปให้นักวางผังบริเวณ หรือสถาปนิกที่มีความชำนาญและมีประสบการณ์ ช่วยวิเคราะห์ “ทำเล” ในประเด็นต่างๆ ข้างต้นให้กับท่าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นด้านกฎหมาย และกายภาพ เพื่อประกอบการตัดสินใจก่อนจะตกลงซื้อที่ดิน

--------------

LOCATION-LOCATION-LOCATION

Most developers might know the phrase “Location-Location-Location” which emphasizes the important of the location that precede the success of a project.  But very few really understand its true meaning…

“Location-Location-Location” is the way we, at “RAFA”, analyze a project in various dimensions as follows:

1)    “Location” in term of city plan or master plan and building codes.  For example, the laws will specify how to utilize the land, how much is the building’s floor area ratio will be allowed comparing to its land area, or the requirement of open space by building code.

2)    “Location” in term of marketing strategy.  The project owner must analyze surroundings and infrastructure that compliment the project site e.g. the project site’s proximity to the BRT/MRT or any other community.

3)    “Location” in term of its physical property and its vicinities, e.g. if it is located in the flood way or if it is the appropriate land with the right configuration that worth the investment.

 

 

There were some cases that project owner had bought some lands and later on found that it was not possible to develop the project as intended, because of specific land-use restriction in the city plan or limitation by building codes.

Therefore, before the project owner decides to purchase any land, “RAFA” would like to advise the project owner to consult with experienced planners or architects.  Ask the planners or the architects to analyze in various dimensions as mentioned above, especially building codes and its physical property.

ทำเล ทำเล ทำเล
Mar 26,2018

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ จะเคยได้ยินวลีที่ว่า “ทำเล-ทำเล-ทำเล” ซึ่ง โดยภาพรวมก็คือให้ท่านตระหนักถึงความสำคัญของการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการ ซึ่งมีส่วนสำคัญเป็นอย่างยิ่งต่อความสำเร็จของโครงการ แต่มีน้อยท่านนักจะเข้าใจลึกซึ้งถึงคำดังกล่าว….

“ทำเล-ทำเล-ทำเล” คือการวิเคราะห์ที่ดินโครงการในหลากหลายมิติ คือ

1) “ทำเล” ในประเด็นที่ต้องพิจารณาเชิงกฎหมายผังเมืองรวม และกฎหมายอาคาร ว่าที่ดินนั้นๆ ตามกฎหมายกำหนดให้สร้าง หรือห้ามสร้างอาคารประเภทใดบ้าง หรือสามารถสร้างอาคารได้ในอัตราส่วนกี่เท่าของที่ดิน หรือต้องมีสัดส่วนพื้นที่เปิดโล่งมากน้อยเพียงใด เป็นต้น

2) “ทำเล” ในเชิงยุทธศาสตร์การตลาด ซึ่งเจ้าของโครงการต้องวิเคราะห์ว่าที่ตั้งของที่ดินนั้นๆ เหมาะแก่ประเภทของโครงการที่ต้องการพัฒนามากน้อยเพียงใด หรือมีสิ่งใดที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการนั้น เช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ใกล้แหล่งชุมชน เป็นต้น

3) “ทำเล” ที่ตั้งของที่ดินในเชิงกายภาพของตัวที่ดินเอง และที่สัมพันธ์กับสภาพแวดล้อมของโครงการ เช่น อยู่ในพื้นที่ที่ลุ่ม มีโอกาสน้ำท่วมหรือไม่ หรือ รูปร่างของที่ดินอาจไม่เหมาะสม หรือไม่คุ้มค่าต่อการลงทุนก็เป็นได้

เคยเกิดเหตุว่าเจ้าของโครงการซื้อที่ดินมาโดยไม่วิเคราะห์ข้อมูลดังข้างต้น และภายหลังพบว่าติดปัญหาด้านผังเมือง หรือกฎหมายอาคาร จนเป็นเหตุให้ไม่สามารถพัฒนาที่ดินดังกล่าวได้ดังที่วางแผนไว้

ดังนั้น ก่อนที่เจ้าของโครงการหรือนักพัฒนาที่ดินจะตัดสินใจซื้อที่ดิน “ระฟ้า” ขอแนะนำให้ท่านนำที่ดินแปลงนั้นๆ ไปให้นักวางผังบริเวณ หรือสถาปนิกที่มีความชำนาญและมีประสบการณ์ ช่วยวิเคราะห์ “ทำเล” ในประเด็นต่างๆ ข้างต้นให้กับท่าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นด้านกฎหมาย และกายภาพ เพื่อประกอบการตัดสินใจก่อนจะตกลงซื้อที่ดิน

--------------

LOCATION-LOCATION-LOCATION

Most developers might know the phrase “Location-Location-Location” which emphasizes the important of the location that precede the success of a project.  But very few really understand its true meaning…

“Location-Location-Location” is the way we, at “RAFA”, analyze a project in various dimensions as follows:

1)    “Location” in term of city plan or master plan and building codes.  For example, the laws will specify how to utilize the land, how much is the building’s floor area ratio will be allowed comparing to its land area, or the requirement of open space by building code.

2)    “Location” in term of marketing strategy.  The project owner must analyze surroundings and infrastructure that compliment the project site e.g. the project site’s proximity to the BRT/MRT or any other community.

3)    “Location” in term of its physical property and its vicinities, e.g. if it is located in the flood way or if it is the appropriate land with the right configuration that worth the investment.

 

 

There were some cases that project owner had bought some lands and later on found that it was not possible to develop the project as intended, because of specific land-use restriction in the city plan or limitation by building codes.

Therefore, before the project owner decides to purchase any land, “RAFA” would like to advise the project owner to consult with experienced planners or architects.  Ask the planners or the architects to analyze in various dimensions as mentioned above, especially building codes and its physical property.